Een eigenaar vraagt uw vader om garant te staan voor uw appartement. Hij ondertekent de akte, zonder de kleine lettertjes goed te lezen. Drie jaar later stapelen de achterstallige betalingen zich op, en uw vader ontdekt dat hij zich heeft verbonden tot een bedrag dat hij niet had voorzien. Dit scenario komt regelmatig voor in huurgeschillen. De solidariteitsborg verplicht de garant veel verder dan velen zich realiseren, en de vraag naar het maximale bedrag verdient een nauwkeurig antwoord.
Ordonnantie van 2021 en artikel 2297 van het Burgerlijk Wetboek: wat is er veranderd voor de garant
Voor de hervorming van het zekerheidsrecht voortvloeiend uit de ordonnantie van 15 september 2021, kon een borgstelling vaag zijn over de reikwijdte van de verplichting. De garant ondertekende soms zonder het exacte plafond van zijn aansprakelijkheid te kennen.
Sinds de inwerkingtreding van deze hervorming, moet het bedrag van de verplichting in de akte worden vermeld in cijfers en in woorden, overeenkomstig artikel 2297 van het Burgerlijk Wetboek. Deze eis geldt voor elke borgstelling, inclusief solidariteitsborgen. Als deze vermelding ontbreekt of onduidelijk is, loopt de verhuurder het risico dat de akte ongeldig is.
We benadrukken dit punt omdat het de situatie ter plaatse verandert: een akte die vóór 2022 is opgesteld volgens de oude formulieren kan betwistbaar zijn. Voor een diepgaandere kijk op de praktische implicaties van deze verplichting, kan men de website Big Immo voor solidariteitsborg raadplegen, die de concrete situaties beschrijft waarin het bedrag een bepalende rol speelt.
Maximaal bedrag van de solidariteitsborg: is er een wettelijke limiet?
Het korte antwoord: er is geen wettelijke limiet die het bedrag van een solidariteitsborg bij woningverhuur beperkt. De verhuurder stelt vrijelijk het maximale bedrag vast dat in de akte is opgenomen.
Dit leidt vaak tot verwarring met de waarborgsom, die wel degelijk een plafond heeft. Bij ongemeubileerde huur mag de waarborgsom niet meer dan één maand huur exclusief kosten bedragen. Bij gemeubileerde huur stijgt de limiet naar twee maanden exclusief kosten. Deze plafonds zijn niet van toepassing op de solidariteitsborg.
Concreet kan de verhuurder in de akte een bedrag opnemen dat overeenkomt met meerdere jaren huur, kosten, rentevergoedingen en herstelkosten. Het is precies om deze reden dat de verplichte vermelding van het maximale bedrag de garant beschermt: het stelt hem in staat om zijn risico te beoordelen voordat hij ondertekent.
Wat het vermelde bedrag daadwerkelijk dekt
Het maximale bedrag in de borgstellingsakte omvat mogelijk:
- De achterstallige huur en kosten gedurende de gehele huurperiode (inclusief verlengingen, afhankelijk van de formulering van de akte)
- De rentevergoedingen en eventuele boetes die aan de huurder zijn opgelegd
- De kosten voor het herstel van de woning in geval van schade bij vertrek van de huurder
- De proceskosten die door de verhuurder zijn gemaakt om de verschuldigde bedragen te innen
Een garant die een akte ondertekent waarin een maximaal bedrag van vierentwintig maanden huur wordt vermeld, bijvoorbeeld, verplicht zich tot al deze posten binnen de grenzen van dit contractuele plafond.
Opstellen van de solidariteitsborgakte: de fouten die duur kunnen zijn
In de praktijk gaat het bij geschillen niet zozeer om het bedrag zelf, maar om de manier waarop de akte is opgesteld. Een strikte formaliteit regelt de geldigheid van de borgstelling.
<h3 Vermelding in cijfers en woorden
Het bedrag moet gelijktijdig in cijfers en in woorden verschijnen. Een omissie, zelfs gedeeltelijk, kan leiden tot de nietigheid van de akte. We hebben gezien dat verhuurders alle garanties verloren omdat het bedrag alleen in cijfers in een voorgedrukt formulier stond.
Duur van de verplichting
De akte moet verduidelijken of de borgstelling voor bepaalde of onbepaalde tijd is. Bij een bepaalde duur wordt de garant vrijgesteld bij het verstrijken van de afgesproken termijn, zelfs als de huur voortduurt. Bij onbepaalde tijd, kan de garant zijn verplichting op elk moment beëindigen, maar deze beëindiging wordt pas van kracht aan het einde van de lopende huur (inclusief verlenging of voortzetting).
Deze onderscheiding heeft directe gevolgen voor het werkelijke bedrag van de blootstelling van de garant. Een onbepaalde borgstelling bij een stilzwijgend verlengde huur kan de garant voor een veel langere periode verplichten dan oorspronkelijk voorzien.
Bewijsstukken die van de garant kunnen worden geëist
De lijst van documenten die de verhuurder van de garant kan eisen, is strikt geregeld. Een eigenaar kan niet om om het even welk bewijs vragen. De toegestane documenten zijn dezelfde als die voor het dossier van de huurder (identiteitsbewijs, bewijs van woonadres, bewijs van inkomen). Elke aanvraag buiten de lijst kan worden betwist.
Solidariteitsborg en Visale-garantie: twee verschillende logica’s
Wanneer we het hebben over het maximale bedrag, verdient de Visale-garantie een aparte vermelding. Dit systeem, gepromoot door Action Logement, functioneert als een borg verstrekt door een organisatie, niet door een natuurlijke persoon.
Visale dekt de achterstallige huur en kosten voor een beperkte periode. De verhuurder die van Visale profiteert, kan in principe geen extra solidariteitsborg van een natuurlijke persoon eisen. Het combineren van Visale en de solidariteitsborg van een naaste is verboden, behalve in uitzonderlijke gevallen voor studenten.
Voor een garant als natuurlijke persoon ligt het fundamentele verschil in het patrimoniale risico. Met Visale draagt de organisatie het risico. Met een klassieke solidariteitsborg is het de garant die zijn persoonlijke bezittingen op het spel zet, binnen de grenzen van het bedrag dat in de akte is vermeld.
Een akte controleren voordat u ondertekent: de punten om te controleren
Voordat u zich als garant verbindt, kunnen enkele concrete controles helpen om onaangename verrassingen te voorkomen:
- Het maximale bedrag is vermeld in cijfers en in woorden, en komt overeen met een realistisch veelvoud van de huur inclusief kosten
- De duur van de verplichting is duidelijk aangegeven (bepaald of onbepaald), met de voorwaarden voor beëindiging
- De akte verduidelijkt de solidariteitsnatuur van de borgstelling, wat betekent dat de verhuurder de betaling rechtstreeks van de garant kan eisen zonder eerst de huurder te benaderen
- De garant heeft een volledig exemplaar van de huurovereenkomst ontvangen waarop de akte betrekking heeft
Een garant die ondertekent zonder deze elementen te controleren, loopt een reëel patrimoniaal risico. De solidariteit van de borgstelling betekent dat de verhuurder de garant kan aanspreken bij de eerste achterstand, zonder voorafgaande ingebrekestelling van de huurder.
Het maximale bedrag van een solidariteitsborg blijft een contractuele vrijheid, geen door de wet vastgelegd cijfer. De volledige bescherming van de garant berust op de zorgvuldigheid van de opstelling van de akte en op zijn vermogen om de reikwijdte van zijn verplichting te beoordelen voordat hij ondertekent.
