Ein Vermieter bittet Ihren Vater, für Ihre Wohnung zu bürgen. Er unterschreibt die Urkunde, ohne die kleinen Druckbuchstaben zu lesen. Drei Jahre später haben Sie Mietrückstände angehäuft, und Ihr Vater entdeckt, dass er für einen Betrag haftet, den er nicht vorhergesehen hat. Dieses Szenario begegnet man häufig in Mietstreitigkeiten. Die solidarische Bürgschaft verpflichtet den Bürgen weit über das hinaus, was viele sich vorstellen, und die Frage nach dem Höchstbetrag verdient eine präzise Antwort.
Verordnung von 2021 und Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Was sich für den Bürgen geändert hat
Vor der Reform des Sicherheitenrechts durch die Verordnung vom 15. September 2021 konnte ein Bürgschaftsvertrag unklar hinsichtlich des Umfangs der Verpflichtung bleiben. Der Bürge unterschrieb manchmal, ohne den genauen Höchstbetrag seiner Verantwortung zu kennen.
Seit Inkrafttreten dieser Reform muss der Betrag der Verpflichtung sowohl in Zahlen als auch in Worten in der Urkunde angegeben werden, gemäß Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese Anforderung gilt für jede Bürgschaft, einschließlich der solidarischen. Fehlt diese Angabe oder bleibt sie ungenau, setzt sich der Vermieter der Nichtigkeit der Urkunde aus.
Wir betonen diesen Punkt, weil er die Situation vor Ort verändert: Eine vor 2022 nach den alten Formularen verfasste Urkunde kann anfechtbar sein. Um die praktischen Implikationen dieser Verpflichtung zu vertiefen, kann man die Website Big Immo zur solidarischen Bürgschaft konsultieren, die konkrete Situationen beschreibt, in denen der Betrag eine entscheidende Rolle spielt.
Höchstbetrag der solidarischen Bürgschaft: Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?
Die kurze Antwort: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für den Betrag einer solidarischen Bürgschaft bei Wohnraummietverhältnissen. Der Vermieter legt den Höchstbetrag in der Urkunde frei fest.
Das ist eine häufige Verwirrung mit der Kaution, die tatsächlich begrenzt ist. Bei unmöblierten Mietverhältnissen darf die Kaution einen Monat Miete ohne Nebenkosten nicht überschreiten. Bei möblierten Mietverhältnissen liegt die Grenze bei zwei Monaten ohne Nebenkosten. Diese Obergrenzen gelten nicht für die solidarische Bürgschaft.
Konkreter gesagt, kann der Vermieter in der Urkunde einen Betrag angeben, der mehreren Jahren Miete, Nebenkosten, Verzugszinsen und Kosten für die Wiederherstellung entspricht. Genau aus diesem Grund schützt die obligatorische Angabe des Höchstbetrags den Bürgen: Sie ermöglicht es ihm, sein Risiko vor der Unterschrift abzuschätzen.
Was der eingetragene Betrag tatsächlich abdeckt
Der Höchstbetrag in der Bürgschaftsurkunde umfasst potenziell:
- Die ausstehenden Mieten und Nebenkosten für die gesamte Dauer des Mietvertrags (einschließlich der Verlängerungen, je nach Formulierung der Urkunde)
- Die Verzugszinsen und mögliche Strafen, die dem Mieter auferlegt werden
- Die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung im Falle von Schäden, die beim Auszug des Mieters festgestellt werden
- Die Verfahrenskosten, die der Vermieter zur Eintreibung der geschuldeten Beträge aufwendet
Ein Bürge, der eine Urkunde mit einem Höchstbetrag von vierundzwanzig Monatsmieten unterschreibt, verpflichtet sich beispielsweise für all diese Posten bis zur Grenze dieses vertraglichen Höchstbetrags.
Formulierung der solidarischen Bürgschaftsurkunde: Fehler, die teuer werden können
Vor Ort beziehen sich die Streitigkeiten nicht so sehr auf den Betrag selbst, sondern auf die Art und Weise, wie die Urkunde formuliert ist. Ein strenger Formalismus regelt die Gültigkeit der Bürgschaft.
Angabe in Zahlen und Worten
Der Betrag muss sowohl in Zahlen als auch in Worten angegeben werden. Eine Unterlassung, selbst teilweise, kann zur Nichtigkeit der Urkunde führen. Es gab Fälle, in denen Vermieter ihre gesamte Garantie verloren, weil der Betrag nur in Zahlen in einem vorbedruckten Formular angegeben war.
Dauer der Verpflichtung
Die Urkunde muss angeben, ob die Bürgschaft befristet oder unbefristet ist. Bei einer befristeten Bürgschaft wird der Bürge zum vereinbarten Zeitpunkt entlassen, auch wenn der Mietvertrag fortgesetzt wird. Bei einer unbefristeten Bürgschaft kann der Bürge seine Verpflichtung jederzeit kündigen, aber diese Kündigung tritt erst am Ende des laufenden Mietverhältnisses in Kraft (Verlängerung oder Fortsetzung eingeschlossen).
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf den tatsächlichen Betrag der Haftung des Bürgen. Eine unbefristete Bürgschaft bei einem stillschweigend verlängerten Mietvertrag kann den Bürgen für einen viel längeren Zeitraum verpflichten, als ursprünglich vorgesehen.
Nachweispflichten des Bürgen
Die Liste der Dokumente, die der Vermieter vom Bürgen verlangen kann, ist streng geregelt. Ein Vermieter kann nicht beliebige Nachweise verlangen. Die zulässigen Unterlagen sind die gleichen wie die, die für die Mieterschaft vorgesehen sind (Personalausweis, Wohnsitznachweis, Einkommensnachweis). Jede Anfrage außerhalb der Liste kann angefochten werden.
Solidarische Bürgschaft und Visale-Garantie: zwei unterschiedliche Logiken
Wenn es um den Höchstbetrag geht, verdient die Visale-Garantie eine gesonderte Erwähnung. Dieses von Action Logement unterstützte System funktioniert wie eine Bürgschaft, die von einer Organisation und nicht von einer natürlichen Person gewährt wird.
Visale deckt Mietrückstände und Nebenkosten für einen begrenzten Zeitraum ab. Der Vermieter, der von Visale profitiert, kann grundsätzlich keine zusätzliche solidarische Bürgschaft von einer natürlichen Person verlangen. Die Kombination von Visale und der solidarischen Bürgschaft eines Angehörigen ist verboten, mit Ausnahme von Studenten in bestimmten Fällen.
Für einen natürlichen Bürgen liegt der grundlegende Unterschied im Vermögensrisiko. Bei Visale trägt die Organisation das Risiko. Bei einer klassischen solidarischen Bürgschaft setzt der Bürge sein persönliches Vermögen bis zur Höhe des in der Urkunde angegebenen Betrags aufs Spiel.
Eine Urkunde vor der Unterschrift überprüfen: Punkte zur Kontrolle
Bevor man sich als Bürge verpflichtet, ermöglichen einige konkrete Überprüfungen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden:
- Der Höchstbetrag ist sowohl in Zahlen als auch in Worten angegeben und entspricht einem realistischen Vielfachen der Miete einschließlich Nebenkosten
- Die Dauer der Verpflichtung ist klar angegeben (befristet oder unbefristet), einschließlich der Kündigungsbedingungen
- Die Urkunde präzisiert die solidarische Natur der Bürgschaft, was bedeutet, dass der Vermieter die Zahlung direkt vom Bürgen verlangen kann, ohne zuerst den Mieter in Anspruch zu nehmen
- Der Bürge hat ein vollständiges Exemplar des Mietvertrags erhalten, auf den sich die Urkunde bezieht
Ein Bürge, der ohne Überprüfung dieser Punkte unterschreibt, geht ein echtes Vermögensrisiko ein. Die Solidarität der Bürgschaft bedeutet, dass der Vermieter den Bürgen bereits beim ersten Mietrückstand in Anspruch nehmen kann, ohne vorherige Mahnung an den Mieter.
Der Höchstbetrag einer solidarischen Bürgschaft bleibt eine vertragliche Freiheit, kein gesetzlich festgelegter Betrag. Der gesamte Schutz des Bürgen beruht auf der Sorgfalt bei der Formulierung der Urkunde und seiner Fähigkeit, das Ausmaß seiner Verpflichtung vor der Unterschrift abzuschätzen.
