Um proprietário pede ao seu pai para ser fiador do seu apartamento. Ele assina o contrato, sem ler muito as letras miúdas. Três anos depois, você acumula dívidas, e seu pai descobre que está comprometido com um valor que não havia antecipado. Esse cenário é comum em litígios locatícios. A caução solidária compromete o fiador muito além do que muitos imaginam, e a questão do valor máximo merece uma resposta precisa.
Portaria de 2021 e artigo 2297 do Código Civil: o que mudou para o fiador
Antes da reforma do direito das garantias resultante da portaria de 15 de setembro de 2021, um contrato de fiança poderia permanecer vago quanto à extensão do compromisso. O fiador às vezes assinava sem conhecer o teto exato de sua responsabilidade.
Desde a entrada em vigor dessa reforma, o valor do compromisso deve constar no contrato em números e por extenso, conforme o artigo 2297 do Código Civil. Essa exigência se aplica a qualquer fiança, incluindo a solidária. Se essa menção estiver ausente ou for imprecisa, o locador se expõe à nulidade do ato.
Enfatizamos esse ponto porque ele muda a situação no campo: um contrato redigido antes de 2022 segundo os antigos formulários pode ser contestável. Para aprofundar as implicações práticas desse compromisso, pode-se consultar o site Big Immo sobre caução solidária, que detalha as situações concretas em que o valor desempenha um papel determinante.
Valor máximo da caução solidária: existe um teto legal?
A resposta curta: nenhum teto legal limita o valor de uma caução solidária em locação residencial. O locador fixa livremente o valor máximo inscrito no contrato.
É uma confusão frequente com o depósito de garantia, que é, de fato, limitado. Em locação vazia, o depósito de garantia não pode ultrapassar um mês de aluguel sem encargos. Em locação mobiliada, o limite sobe para dois meses sem encargos. Esses tetos não se aplicam à fiança solidária.
Concretamente, o locador pode inscrever no contrato um valor correspondente a vários anos de aluguéis, encargos, juros de mora e despesas de reparo. É precisamente por essa razão que a menção obrigatória do valor máximo protege o fiador: ela permite que ele mensure seu risco antes de assinar.
O que realmente cobre o valor inscrito
O valor máximo no contrato de fiança abrange potencialmente:
- Os aluguéis e encargos não pagos durante toda a duração do contrato (incluindo renovações, conforme a redação do contrato)
- Os juros de mora e penalidades eventuais atribuídas ao locatário
- As despesas de reparo do imóvel em caso de degradações constatadas na saída do locatário
- As despesas processuais incorridas pelo locador para recuperar os valores devidos
Um fiador que assina um contrato mencionando um valor máximo de vinte e quatro meses de aluguel, por exemplo, se compromete com todos esses itens dentro do limite desse teto contratual.
Redação do contrato de fiança solidária: os erros que custam caro
No campo, os litígios não giram tanto em torno do valor em si, mas da forma como o contrato é redigido. Um formalismo rigoroso rege a validade da fiança.
Menção em números e por extenso
O valor deve aparecer simultaneamente em números e por extenso. Uma omissão, mesmo que parcial, pode levar à nulidade do ato. Já vimos locadores perderem toda a garantia porque o valor constava apenas em números em um formulário pré-imprimido.
Duração do compromisso
O contrato deve especificar se a fiança é por prazo determinado ou indeterminado. Em prazo determinado, o fiador é liberado na data prevista, mesmo que o contrato continue. Em prazo indeterminado, o fiador pode rescindir seu compromisso a qualquer momento, mas essa rescisão só terá efeito ao final do contrato em vigor (incluindo renovação ou prorrogação).
Essa distinção tem consequências diretas sobre o valor real da exposição do fiador. Uma fiança indeterminada em um contrato renovado tacitamente pode comprometer o fiador por um período muito mais longo do que o inicialmente previsto.
Documentos justificativos exigíveis do fiador
A lista de documentos que o locador pode solicitar ao fiador é estritamente regulamentada. Um proprietário não pode exigir qualquer justificativa. Os documentos permitidos são os mesmos previstos para o dossiê do locatário (documento de identidade, comprovante de residência, comprovante de renda). Qualquer solicitação fora da lista pode ser contestada.
Caução solidária e garantia Visale: duas lógicas diferentes
Quando se fala em valor máximo, a garantia Visale merece uma menção à parte. Esse dispositivo promovido pela Action Logement funciona como uma caução concedida por um organismo, não por uma pessoa física.
Visale cobre os aluguéis e encargos não pagos por um período limitado. O locador que se beneficia do Visale não pode, em princípio, solicitar uma caução solidária adicional de uma pessoa física. Acumular Visale e caução solidária de um próximo é proibido, salvo exceções para estudantes em certos casos.
Para um fiador pessoa física, a diferença fundamental reside no risco patrimonial. Com o Visale, é o organismo que assume o risco. Com uma caução solidária clássica, é o fiador que coloca seus bens pessoais em jogo, dentro do limite do valor inscrito no contrato.
Verificar um contrato antes de assinar: os pontos a controlar
Antes de se comprometer como fiador, algumas verificações concretas podem evitar surpresas desagradáveis:
- O valor máximo está inscrito em números e por extenso, e corresponde a um múltiplo realista do aluguel com encargos incluídos
- A duração do compromisso está claramente indicada (determinado ou indeterminado), com as condições de rescisão
- O contrato especifica a natureza solidária da fiança, o que significa que o locador pode exigir o pagamento diretamente do fiador sem passar primeiro pelo locatário
- O fiador recebeu uma cópia completa do contrato ao qual o ato se refere
Um fiador que assina sem verificar esses elementos assume um risco patrimonial real. A solidariedade da fiança significa que o locador pode acionar o fiador assim que ocorrer o primeiro não pagamento, sem notificação prévia ao locatário.
O valor máximo de uma caução solidária continua sendo uma liberdade contratual, não um número fixado pela lei. Toda a proteção do fiador repousa sobre a rigorosidade da redação do contrato e sobre sua capacidade de mensurar a extensão de seu compromisso antes de assinar.
