Un proprietario chiede a tuo padre di fare da garante per il tuo appartamento. Lui firma l’atto, senza leggere troppo le piccole righe. Tre anni dopo, accumuli debiti, e tuo padre scopre di essere impegnato su un importo che non aveva previsto. Questo scenario si incontra regolarmente nelle controversie locative. La cauzione solidale impegna il garante ben oltre ciò che molti immaginano, e la questione dell’importo massimo merita una risposta precisa.
Ordinanza del 2021 e articolo 2297 del Codice civile: cosa è cambiato per il garante
Prima della riforma del diritto delle garanzie derivante dall’ordinanza del 15 settembre 2021, un atto di garanzia poteva rimanere vago sull’estensione dell’impegno. Il garante firmava a volte senza conoscere il limite esatto della sua responsabilità.
Da quando è entrata in vigore questa riforma, l’importo dell’impegno deve figurare nell’atto in cifre e in lettere, conformemente all’articolo 2297 del Codice civile. Questa esigenza si applica a qualsiasi garanzia, inclusa quella solidale. Se questa menzione manca o rimane imprecisa, il locatore si espone alla nullità dell’atto.
Si insiste su questo punto perché cambia le carte in tavola: un atto redatto prima del 2022 secondo i vecchi moduli può risultare contestabile. Per approfondire le implicazioni pratiche di questo impegno, si può consultare il sito Big Immo per cauzione solidale che dettaglia le situazioni concrete in cui l’importo gioca un ruolo determinante.
Importo massimo della cauzione solidale: esiste un limite legale?
La risposta breve: nessun limite legale limita l’importo di una cauzione solidale in locazione abitativa. Il locatore fissa liberamente l’importo massimo inscritto nell’atto.
È una confusione frequente con il deposito cauzionale, che è effettivamente soggetto a un limite. In locazione vuota, il deposito cauzionale non può superare un mese di affitto escluso oneri. In affitto arredato, il limite sale a due mesi escluso oneri. Questi limiti non si applicano alla garanzia solidale.
Concretamente, il locatore può iscrivere nell’atto un importo corrispondente a diversi anni di affitti, oneri, interessi di mora e spese di ripristino. È proprio per questo motivo che la menzione obbligatoria dell’importo massimo protegge il garante: gli consente di misurare il proprio rischio prima di firmare.
Cosa copre realmente l’importo inscritto
L’importo massimo nell’atto di garanzia comprende potenzialmente:
- Gli affitti e gli oneri non pagati per tutta la durata del contratto (inclusi i rinnovi, a seconda della redazione dell’atto)
- Gli interessi di mora e le eventuali penalità a carico del locatario
- Le spese di ripristino dell’immobile in caso di danni riscontrati al momento della partenza del locatario
- Le spese legali sostenute dal locatore per recuperare le somme dovute
Un garante che firma un atto menzionando un importo massimo di ventiquattro mesi di affitto, ad esempio, si impegna su tutti questi aspetti nei limiti di questo tetto contrattuale.
Redazione dell’atto di garanzia solidale: gli errori che costano cari
Sul campo, le controversie non riguardano tanto l’importo stesso quanto il modo in cui l’atto è redatto. Un formalismo rigoroso regola la validità della garanzia.
Menziione in cifre e in lettere
L’importo deve apparire simultaneamente in cifre e in lettere. Un’omissione, anche parziale, può comportare la nullità dell’atto. Si sono visti locatori perdere ogni garanzia perché l’importo figurava solo in cifre in un modulo precompilato.
Durata dell’impegno
L’atto deve precisare se la garanzia è a durata determinata o indeterminata. In durata determinata, il garante è liberato alla scadenza prevista, anche se il contratto continua. In durata indeterminata, il garante può recedere dal suo impegno in qualsiasi momento, ma questa risoluzione ha effetto solo alla fine del contratto in corso (inclusi rinnovo o proroga).
Questa distinzione ha conseguenze dirette sull’importo reale dell’esposizione del garante. Una garanzia indeterminata su un contratto rinnovato tacitamente può impegnare il garante per un periodo molto più lungo di quanto previsto inizialmente.
Documenti giustificativi richiesti al garante
La lista dei documenti che il locatore può richiedere al garante è rigorosamente regolata. Un proprietario non può richiedere qualsiasi giustificativo. I documenti autorizzati sono gli stessi previsti per il dossier del locatario (documento d’identità, giustificativo di residenza, giustificativo di reddito). Qualsiasi richiesta al di fuori della lista può essere contestata.
Cauzione solidale e garanzia Visale: due logiche diverse
Quando si parla di importo massimo, la garanzia Visale merita una menzione a parte. Questo dispositivo promosso da Action Logement funziona come una cauzione concessa da un organismo, non da una persona fisica.
Visale copre gli affitti e gli oneri non pagati per un periodo limitato. Il locatore che beneficia di Visale non può, in linea di principio, richiedere una cauzione solidale aggiuntiva da una persona fisica. Cumulare Visale e cauzione solidale di un vicino è vietato, salvo eccezioni per gli studenti in alcuni casi.
Per un garante persona fisica, la differenza fondamentale risiede nel rischio patrimoniale. Con Visale, è l’organismo a sostenere il rischio. Con una cauzione solidale classica, è il garante a mettere in gioco i propri beni personali, nei limiti dell’importo inscritto nell’atto.
Verificare un atto prima di firmare: i punti da controllare
Prima di impegnarsi come garante, alcune verifiche concrete possono evitare brutte sorprese:
- L’importo massimo è inscritto in cifre e in lettere, e corrisponde a un multiplo realistico dell’affitto oneri inclusi
- La durata dell’impegno è chiaramente indicata (determinata o indeterminata), con le condizioni di risoluzione
- L’atto precisa la natura solidale della garanzia, il che significa che il locatore può richiedere il pagamento direttamente al garante senza passare prima per il locatario
- Il garante ha ricevuto una copia completa del contratto a cui l’atto è collegato
Un garante che firma senza verificare questi elementi si espone a un rischio patrimoniale reale. La solidarietà della garanzia significa che il locatore può attivare il garante già al primo mancato pagamento, senza preventiva messa in mora del locatario.
L’importo massimo di una cauzione solidale rimane una libertà contrattuale, non un numero fissato dalla legge. Tutta la protezione del garante si basa sulla rigorosità della redazione dell’atto e sulla sua capacità di misurare l’estensione del suo impegno prima di firmare.
