Vastgoedbeleggingen in 2024 beperken zich niet langer tot het kopen van een appartement om te verhuren. De massale terugtrekking van particuliere investeerders uit de klassieke verhuur, het geplande einde van het Pinel-systeem en de komst van nieuwe fiscale kaders hertekenen de afwegingen. Welke indicatoren maken het vandaag mogelijk om een rendabele operatie van een project dat vastloopt te onderscheiden?
Verhuurinvestering of hoofdverblijf: de gegevens die de doorslag geven
De meest opvallende trend van de afgelopen jaren is de verschuiving naar wat sommige analisten eigenaar-investering noemen. Particulieren wenden zich af van de klassieke verhuur om de aankoop van hun hoofdverblijf te prioriteren, dat wordt beschouwd als een veiligere vermogensplaatsing gezien de toenemende regelgeving.
Deze beweging wordt verklaard door verschillende gelijktijdige factoren: verstrenging van de energie-eisen, huurbeperkingen in gespannen gebieden, en de stijging van de rente die de leencapaciteit heeft verminderd. Tegelijkertijd creëert het tekort aan huurwoningen in verschillende agglomeraties een paradox: de huurvraag blijft sterk, maar het aanbod neemt af omdat particuliere verhuurders de markt verlaten.
Voordat u kiest tussen verhuur en hoofdverblijf, moet u verschillende gegevens die specifiek zijn voor uw situatie combineren. Om deze overweging te verdiepen, biedt Immo B investeringsadvies dat helpt om een project te structureren dat is afgestemd op elk vermogensprofiel.
| Criteria | Verhuurinvestering | Aankoop hoofdverblijf |
|---|---|---|
| Hoofddoel | Aanvullende inkomsten, opbouw van vermogen | Verlaging van de woonlasten, stabiliteit |
| Regelgevende beperkingen | Energieprestatiecertificaat, huurbeperkingen, fatsoenseisen | Normen voor nieuwbouw (RE2020) |
| Fiscale situatie in 2026 | Nieuwe status van particuliere verhuurder (Jeanbrun-regeling) | Vrijstelling van meerwaarde na lange aanhouding |
| Hoofdrisico | Huurvacatures, wanbetalingen | Verlies van professionele mobiliteit |
| Liquiditeit | Gemiddeld (verkooptermijn varieert) | Laag (bewoonde woning) |
Vastgoedfiscaliteit na Pinel: wat verandert de status van de particuliere verhuurder
Het einde van het Pinel-systeem laat een leegte achter die de wetgever probeert op te vullen. De status van de particuliere verhuurder, de zogenaamde Jeanbrun-regeling, die vanaf 2026 van kracht is, is gebaseerd op een afschrijvingsmechanisme waarmee men tot 80% van de aankoopprijs van de huurinkomsten kan aftrekken. De tegenprestatie: lagere huren dan de markt en een huurcontract van minstens negen jaar, met huur- en inkomensplafonds voor huurders.
Dit kader verandert de investeringslogica. Waar Pinel een onmiddellijke belastingvermindering bood, moedigt het nieuwe systeem aan om te redeneren over een cyclus van minimaal negen tot vijftien jaar. De boekhoudkundige afschrijving vervangt de directe fiscale prikkel.
Wijzigingen besproken in de Senaat in 2026
Het Plan Relance Logement, dat in de zomer van 2026 in de Senaat wordt besproken, introduceert twee opmerkelijke versoepelingen. Verhuur aan een familielid wordt mogelijk terwijl het fiscale voordeel behouden blijft, op voorwaarde dat de inkomensplafonds worden gerespecteerd. Voor bestaande woningen wordt de drempel voor werkzaamheden, aanvankelijk vastgesteld op 30% van de aankoopprijs, opgeheven, en de energie-eisen worden verlaagd.
Deze aanpassingen maken het systeem toegankelijker voor investeerders die zich richten op bestaande woningen met renovaties, een segment waar de aankoopprijzen lager blijven en de onderhandelingsmarges breder zijn.
Huurrendement in 2024: de posten die het rendement onder druk zetten
Het bruto rendement dat in advertenties wordt weergegeven, verbergt vaak kostenposten die het netto rendement ondermijnen. Drie variabelen verdienen bijzondere aandacht vóór elke aankoop.
- Energieprestatie van het pand: thermische doorlatendheid (DPE F en G) wordt geleidelijk verboden voor verhuur. Een slecht geclassificeerd pand vereist renovatiewerkzaamheden waarvan de kosten meerdere jaren huur kunnen opslokken. Aan de andere kant worden deze panden tegen aanzienlijk lagere prijzen verhandeld, wat de marge kan herstellen als de werkzaamheden goed worden beheerd.
- Huurvacatures en druk op de lokale markt: in gespannen gebieden vermindert het tekort aan woningen het risico op vacatures, maar beperkt ook de huurverhogingen door de huurbeperkingen. Omgekeerd, in ontspannen gebieden zijn de huren vrij, maar neemt het risico op vacatures toe.
- Beheer en kosten van de VvE: het beheer dat aan een bureau is gedelegeerd, vertegenwoordigt doorgaans een percentage van de huur dat direct het netto rendement vermindert. De VvE-kosten, vooral in oudere gebouwen, kunnen sterk variëren na een stem over werkzaamheden in de algemene vergadering.
Thermische doorlatendheid: kans of valstrik voor investeerders
De aankoop van een pand met een lage energieprestatie is een berekend risico. De lagere aankoopprijs maakt een instap op de markt tegen lagere kosten mogelijk. De energie-renovatie, ondersteund door subsidies zoals MaPrimeRénov’, kan de DPE aanzienlijk verbeteren en dus de huurwaarde van het pand verhogen.
Het risico ligt in de kostenraming van de werkzaamheden. Een verschil van enkele duizenden euro’s op de initiële offerte is voldoende om de operatie van een correct rendement naar een verliesgevende investering gedurende meerdere jaren te doen verschuiven. Een energie-audit laten uitvoeren vóór de aankoop maakt het mogelijk om het werkelijke budget voor de normering te objectiveren.
SCPI en alternatieven voor directe aankoop: diversifiëren zonder te beheren
Voor investeerders die zich willen blootstellen aan vastgoed zonder de beheerslasten, bieden SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) een toegangspoort met een lagere instap dan directe aankoop. Recente gegevens tonen een hernieuwde interesse in SCPI in 2025-2026, na een periode van correctie van waarderingen.
Het belangrijkste voordeel blijft de mutualisering van het risico: het vermogen is verdeeld over tientallen panden, in verschillende locaties en typologieën. De liquiditeit, hoewel hoger dan die van een direct gehouden pand, blijft beperkt door de secundaire markt van de aandelen.
Vastgoedcrowdfunding vertegenwoordigt een andere weg naar diversificatie, met kortere looptijden maar een ander risiconiveau, gerelateerd aan de soliditeit van de ontwikkelaar en de voortgang van het gefinancierde project.
Vastgoedbeleggingen in 2024-2025 draaien om de capaciteit om fiscale en regelgevende evoluties over een periode van tien jaar te anticiperen. De keuze tussen klassieke verhuur, hoofdverblijf en collectieve voertuigen zoals SCPI hangt af van het vermogensprofiel, de risicotolerantie voor beheer en vooral het werkelijke budget zodra de werkzaamheden en kosten zijn geïntegreerd.
